by ashinari
売却も考えたが「ローン残高より安い値段でしか売れない」。最後は親の援助でローンを完済。マンション投資から足を洗った。
そんなワンルームマンション投資の失敗例が、日経新聞に掲載されています。記事によれば、全額ローンで買ったのが失敗の原因で、当初数年は返済金利を下げる特約があったものの、その後は金利も毎月返済額も上昇し、家賃で返せなくなったのだと言います。
（ソース）
・日経新聞：マンション投資は甘くない 相場・現地、見定めて 新築は割高、中古チェック
（２０１２年１２月２日）
http://www.nikkei.com/money/investment/mandi.aspx?g=DGXZZO4891425028112012000000
アベノミクスで不動産投資への注目が高くなっています。ですが、素人が投資用の不動産投資物件に手を出しても、なかなかうまくいかないのが現実のようです。転ばぬ先の杖ということで、新築・中古のマンションやアパートへの投資の失敗事例を集めてみることにしました。
■投資対象するなら新築よりも中古？
新築マンションには割高な面があると言います。
同じく日経の記事によれば、龍谷大学経済学部の竹中正治教授は、将来の家賃などを基に算出する理論上の適正な投資価格と比べると、新築は一般に高くなりがちだと述べています。欧米ではあまりないことのようなのですが、日本では新築ワンルームは買った後に値下がりをするケースが多々あります。記事中で不動産コンサルタントの長嶋修氏は、「空室で家賃収入がないリスクにも備えなくてはならない。表面利回りはできれば10％は欲しい。ならば中古がいい」とアドバイスしています。
ライオンズマンションの大京のＨＰによれば、リフォームの動機が「中古購入」である割合が年々増加。いわゆるリノベーションと呼ばれるものですね。「中古購入＋リフォーム」の割合は、リフォーム全体の３５％を超える状況になっています。新築より中古が割安というだけでなく、「自由度の高さ」も人気の理由。設備から間取り、インテリアまで、すべて自分好みにカスタマイズが可能である点が好評なのだということです。
■無理な返済計画を立ててはいけない
不動産投資失敗談を掲載している日記も見受けられます。
あるブログの場合ですと、借金を返済するまで粘り切れずに志半ばで売却。しかし、まだ支払いは残っているのだと言います。
失敗した直接の原因は、返済期間の短さ。購入時には13年返済で充分やっていける計算だったものの、購入後に国民健康保険や税金などが莫大になったそうです。さらに、収入が上がったことで、保育料が３倍になり、市営住宅を追い出されてしまっています。加えて、使えないリフォーム屋さんに300万ほど無駄なお金を払ってしまったこともマイナスだったとか。
（ソース）
・僕と投資と樹海の日々：不動産投資に失敗して思うこと。
（２０１２年５月４日）
http://donzoko.livedoor.biz/archives/51810057.html
■空室・滞納に注意
不動産業の社長さんのブログを読んでみますと、空室や滞納により、賃料収入が少なくなり、毎月の返済額や、経費等が不足。結果として、給料の一部を返済に充てたり、売却することになってしまうというケースが多いのだそうです。
（ソース）
・素人さんの為の不動産学校
（２０１３年１月８日）
http://toshikazu.livedoor.biz/archives/55553903.html
■地震・津波のリスクと人口動態も念頭に
中古マンション投資のrevax（リヴァックス）は、ブログ上で「不動産投資のリスクときちんと向き合うように」とアドバイスしています。
リスクはその危険性の度合いをしっかりと見定めた（客観的なデータから判断した）上で、「許容できる／できない」を判断すること。地震のリスクであれば、過去の大地震による被害状況からある程度推測しつつ意思決定するようにうながしています。
アパート経営のシノケンの場合ですと、HPによれば、これまで建築した約２０００棟のアパートのうち、地震による倒壊は１棟もないそうです。地盤については、「国土交通大臣認定の瑕疵担保責任保険法人と提携。10年間の地盤保証を提供している」とあります。こうした点もしっかりチェックが必要ですね。
加えて、日本は人口が減っていきます。ですので、物件を購入するなら、人口が減りにくい地域の物件を選ぶ必要がありそうです。東京都や大阪府、名古屋市、神戸市、福岡市といった大都市圏はいいかもしれませんが、他の地域はどうなのでしょうか。
中古マンション投資の日本財託は、ＨＰ上で「マンション投資なら東京がいい」と勧めています。マンション経営で最も重要なことは、マンションを借りてくれる人がたくさん集まる土地を選ぶことだとアドバイスしています。
■信頼できる業者選びを
結局のところ、素人があまり勉強せずに不動産投資に手を出すと、失敗するケースが多々あります。対策としては、信頼できる業者や専門家に相談できる環境をつくることが重要です。
そのためには、できるだけ多くの不動産投資セミナー等に足を運び、多くの「良心的な不動産業者」と「成功している不動産オーナー」に会うことが欠かせません。相手が信頼できる人であるかどうかは、経歴をきちっと確認したり、ブログやfacebookをチェックしたり、成功している家主の話を聞いたりすれば、ある程度判断できるもの。
加えて、新築を買おうと思っている人は中古を扱う業者の話も聞き、中古を買おうと思っている人は新築を扱う業者の話も聞くこと。中古の業者には新築のメリット・デメリットをたずね、新築の業者には中古のメリット・デメリットをたずねるようにすれば、より客観的な情報を得ることができると思います。